3 شرط اصابت «مسکن استیجاری» به خانوارهای کمدرآمد | فروغمند اعرابی: انتقال این خانوارها به مکانهای دور از محل کار و خدمات خطاست
به گزارش اقتصادنیوز، بازار اجاره مسکن در حالی به روزهای پایانی سال ۱۴۰۴ نزدیک می شود که از یکسو فشار تورم عمومی همچنان بر هزینههای خانوار سنگینی میکند و از سوی دیگر، توان خرید مسکن در میان بخش بزرگی از متقاضیان بهشدت کاهش یافته است.
قفلشدگی معاملات خرید و کمبود نقدینگی، باعث شده سهم بیشتری از خانوارها ناگزیر در بازار اجاره باقی بمانند؛ بازاری که خود با رشد مداوم قیمتها و محدودیت عرضه واحدهای «قابل استطاعت» مواجه است. در چنین شرایطی، همزمان با طرح دوباره ایده «مسکن استیجار عمومی» از سوی دولت، پرسشهایی درباره کارآمدی این سیاست، نحوه تأمین مالی آن و اثرش بر بازار اجاره مطرح شده است.
اقتصادنیوز: بازار اجاره تهران در حالی وارد ماههای پایانی سال شده که دادههای میدانی از تغییر آرایش فایلها حکایت دارد؛ سهم واحدهای همسطح یا پایینتر از میانگین قیمت منطقه افزایش یافته و از وزن فایلهای بالاتر از عرف کاسته شده است.
اقتصادنیوز در گفتوگو با هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس حوزه ساختمان و مسکن به بررسی وضعیت فعلی بازار اجاره و الزامات اجرای سیاست اجارهداری عمومی پرداخته است.
مشروح گفتوگوی اقتصادنیوز با هوشنگ فروغمند اعرابی را بخوانید؛
*****
* آقای فروغمند، در ابتدا تصویری کلی از وضعیت بازار اجاره آپارتمان ارائه دهید و بفرمایید پیشبینی شما از روند قیمتها چیست؟
در دیماه ۱۴۰۴ تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره مسکن کشور حدود ۳۲.۷ درصد و تورم سالانه اجاره حدود ۳۵.۲ درصد گزارش شده است؛ در همان مقطع، تورم عمومی بالاتر بوده (تورم نقطهبهنقطه حدود ۶۰ درصد و تورم سالانه حدود ۴۴.۶ درصد). این ارقام نشان میدهد رشد اجاره همچنان بالاست، اما شتاب آن نسبت به تورم عمومی کمتر بوده است.
اجارهبها در کوتاهمدت بیش از هر چیز تابع تورم عمومی، انتظارات تورمی و توان پرداخت خانوار است و در میانمدت به عرضه واحدهای اجارهایِ قابل استطاعت و کیفیت تنظیمگری وابسته میشود. بنابراین اگر تورم عمومی بالا بماند، انتظار «ثبات اسمی اجاره» واقعبینانه نیست؛ اما اگر سیاستهای عرضه (مثل مسکن اجارهای هدفمند) و سیاستهای حمایتی بهدرستی طراحی شوند، میتوان شتاب رشد اجاره را کنترل کرد، نه اینکه معجزهوار آن را متوقف کرد؛ چراکه توقف آن به معنای ضرر سرمایهگذاران در این حوزه است. اساساً دولت نباید دنبال چنین هدفی باشد، بلکه باید به دنبال شفاف کردن سازوکارها و ایجاد مشوقهای لازم برای شکلگیری و خروج بازار اجاره از رکود باشد.
مسکن استیجار عمومی؛ چگونه دهکهای پایین را هدف میگیرد؟
*با توجه به تجربه ناموفق برخی طرحهای تملکی مثل مسکن مهر و نهضت ملی، چه تضمینی وجود دارد که «مسکن استیجار عمومی» واقعاً به دهکهای پایین اصابت کند و مانند گذشته به انحراف یا خروج متقاضیان منجر نشود؟
تضمین البته واژه مناسبی برای یافتن راهکاری بهمنظور اطمینان از اجرایی شدن سیاستگذاری نیست، اما یک «طراحی نهادی و اجرایی» میتواند تا حدودی پیشبینیپذیری تصمیمات سیاستی را دقیقتر کند. باید در نظر داشت آنچه درباره اجاره ـ که بیشتر در سطح شعار مطرح میشود ـ در واقع به موضوع رفاه اجتماعی مرتبط است و با دهکبندی درآمدی ارتباط دارد. با این پیشفرض، تجربه جهانی نشان میدهد اگر سه شرط همزمان برقرار شود، اصابت به گروه هدف بسیار بیشتر خواهد شد:
شرط اول: تخصیص مبتنی بر قاعده و آزمون دهک با پایش دورهای
برای مثال، در هلند بخش عمده واحدهای اجتماعی باید به خانوارهای زیر سقف درآمدی مشخص تخصیص پیدا کند (قاعده تخصیص سهم غالب به گروههای کمدرآمد).
شرط دوم: اجارهگذاری شفاف و قابل حسابرسی
مدل اتریش در بخش مهمی از اجاره اجتماعی بر «اجاره هزینهمبنا» تکیه دارد؛ به این معنا که اجاره نه بالاتر و نه پایینتر از هزینههای تولید، تأمین مالی و مدیریت تعیین میشود و سازوکار حسابرسی مشخصی دارد.
شرط سوم: شفافسازی و کنترل روشهای غیررسمی (بهویژه واگذاری غیررسمی، زیراجارهداری و رانت امتیاز)
در این بخش، ابزارهای اجرایی اهمیت بسزایی دارد و میتوان از فناوریهای جدید برای تسریع و تدقیق فرآیندها بهره برد؛ از جمله ثبت دیجیتال قراردادها، اتصال به پایگاههای رفاهی و مالیاتی برای راستیآزمایی، منع انتقال امتیاز و اعمال جریمههای لازم.
در مورد طرحهایی که پیشتر در ایران مطرح شده نیز خود سیاستگذار به «مسأله خروج متقاضیان» اشاره کرده است و یکی از ضرورتهای مسکن استیجار عمومی همین نکته است که گروههایی از دهکهای پایین اساساً توان ورود به طرحهای تملکی با آوردههای مرحلهای را ندارند. به رسمیت شناختن بازار اجاره میتواند گامی مهم در جهت دسترسی عمومیتر به مسکن و جلوگیری از احتکار زمین و مسکن باشد.
«استطاعت» تنها شامل اجاره نیست
* اعلام شده تسهیلات ساخت مسکن استیجار حتی بالاتر از وام نهضت ملی خواهد بود. در شرایط محدودیت منابع بانکی، تأمین مالی این طرح تا چه حد پایدار است و آیا خطر فشار بر نظام بانکی یا افزایش تورم وجود ندارد؟
برای پاسخ به این سؤال، بهرهمندی از تجربیات جهانی بسیار کمککننده است. در کشورهای موفق، تأمین مالی مسکن اجارهای اجتماعی معمولاً فقط بر دوش بانکهای تجاری و خلق اعتبار کوتاهمدت قرار نمیگیرد؛ بلکه ترکیبی است از یارانههای هدفمند، وامهای بلندمدت ارزان، نهادهای مالی تخصصی و البته سازوکارهای کلان اقتصادی که متناسب با نظام سیاسی هر کشور شکل گرفته است.
برای نمونه، در فرانسه در تأمین مالی مسکن اجتماعی، ترکیبی از یارانهها، منابع خودتأمینکننده و سهم بزرگتری از وامهای بلندمدت دیده میشود. این به آن معناست که نظام بانکی توان ارائه تسهیلات لازم را دارد و فشار مقطعی قابلتوجهی بر بانکها ایجاد نمیشود.
در ایران، اگر تأمین مالی عمدتاً از مسیر تکلیف اعتباری بزرگ و با نرخهای غیرواقعی انجام شود، ریسک فشار بر ترازنامه بانکها و آثار تورمی (مستقیم یا غیرمستقیم) قابل طرح است. رویکرد حرفهایتر آن است که در کنار تسهیلات بانکی، چند پایه دیگر نیز بهطور جدی مورد توجه قرار گیرد:
-زمین بهعنوان آورده عمومی در مشارکتهای واقعی
-بازیافت داراییهای دولت و نهادهای عمومی و فروش یا تهاتر داراییهای غیرمولد
-تشویق مؤثر برای ورود سرمایهگذاران نهادی و صندوقها از طریق قراردادهای شفاف اجارهای
*ساخت واحدهای استیجاری در شهرهای پیرامونی تهران مانند اسلامشهر، واوان و اندیشه پیشنهاد شده است. با توجه به تجربه شهرهای جدید، آیا این جانمایی منجر به افزایش هزینه رفتوآمد و فشار معیشتی بر خانوارها نخواهد شد؟
این نگرانی کاملاً واقعی است، چرا که «استطاعت» تنها شامل اجاره نیست؛ بلکه مسکن به همراه هزینههای حملونقل مدنظر است. حتی در ادبیات جهانی برای سنجش استطاعت، شاخص «هزینه مسکن بهعلاوه هزینه حملونقل» پیشنهاد میشود تا خطای سیاستیِ انتقال خانوارهای کمدرآمد به مکانهای ارزان اما دور از محل کار و خدمات رخ ندهد. در ایران، اگرچه قیمت بنزین واقعی نیست، اما در این طرحها بایستی مدنظر قرار گیرد و هزینه ایجاد ترافیک نیز میتواند بهعنوان یک هزینه ناخواسته محاسبه شود.
بنابراین، اگر جانمایی در پیرامون باشد، باید چند شرط سختگیرانه لحاظ شود:
-اتصال واقعی به حملونقل عمومی پرظرفیت (ریل، مترو یا بیآرتی کارآمد) و نه صرفاً نزدیکی به جاده،
-دسترسی به خدمات پایه (آموزش، درمان، خرید روزمره) در مقیاس محله،
-ارزیابی پیش از اجرا با معیار «زمان سفر و هزینه سفر» برای گروه هدف.
حتی در پژوهشهای جدید درباره مسکن اجارهای عمومی، «دسترسی شغلی و قابلیت رفتوآمد» بهعنوان شاخص عدالت فضایی بررسی میشود که در شرایط فعلی اقتصاد ایران اهمیت بهسزایی دارد.
هزینههای پنهان در کمین طرحهای حمایتی مسکن
از سوی دیگر، پیشنهادی که در تهران علاوه بر استفاده از ظرفیت بافت فرسوده، امکان برنامهریزی در شهرهای پیرامونی مانند اسلامشهر، واوان و اندیشه را مطرح کرده، این موارد را چندان لحاظ نکرده است.
پیرامونگزینی میتواند بخشی از راهحل باشد، اما تنها زمانی که با سیاست حملونقل و خدمات شهری همراه شود؛ در غیر این صورت، بخشی از یارانه اجاره به شکل «مالیات زمان و هزینه رفتوآمد» از خانوارها بازپس گرفته میشود.
در پایان، اگر قرار است «مسکن استیجار عمومی» ـ که هنوز سازوکار قانونی آن مشخص نیست و تا عملیاتی شدن راه بسیاری باقی مانده ـ از سطح یک عنوان پرطمطراق به سطح یک سیاست کارآمد برسد، باید همزمان به دو سوی بازار نگاه کرد؛ یعنی صرفاً روی ساخت واحد تکیه نشود و در کنار عرضه، ابزارهای حمایتی سمت تقاضا، مانند یارانه اجاره یا کوپن اجاره، بهصورت هدفمند و قابل انتقال به کار گرفته شود تا خانوارهای واجد شرایط در عمل امکان دسترسی به مسکن مناسب را پیدا کنند، نه صرفاً در روی کاغذ.
در همین چارچوب، کیفیت و پایداری طرح به «مدیریت و نگهداشت» گره میخورد؛ اگر سازوکار مدیریت حرفهای، شفاف و قابل نظارت نباشد، هزینههای پنهان مانند شارژ و خدمات میتواند جهش کند. حتی در نمونههای جهانی گزارش شده که این هزینهها تا چند برابر افزایش یافته و در نتیجه بخش مهمی از اثر حمایتی اجاره از مسیر هزینههای جانبی خنثی شده است.
نکته دیگر، تعریف دقیق گروه هدف و منطق حمایت است؛ گروه هدف باید روشن و قابل راستیآزمایی باشد و حمایت نیز زمانمند و مرحلهمند طراحی شود تا این سیاست نقش «پل عبور» داشته باشد و به یک بنبست حمایتی تبدیل نشود.
برای نمونه، وقتی از قراردادهای بلندمدت تا سقف پنج سال صحبت میشود، این میتواند بهعنوان دوره تثبیت برای بخشی از خانوارها معنا پیدا کند، مشروط به اینکه قواعد ورود، ماندگاری و بازبینی دورهای وضعیت اقتصادی شفاف باشد. نهایتاً، چیزی که اعتماد عمومی و امکان اصلاح مستمر را میسازد، گزارشدهی منظم و دادهمحور است؛ بدون این سطح از شفافیت، حتی طرحهای مطالعهشده و آزمونشده نیز در فضای بیاعتمادی دچار فرسودگی خواهند شد.
